Kdo si nyní udrží zaměstnání, bude mít nemovitost výrazně dostupnější než dnes

Jak upozorňuje ekonom Lukáš Kovanda s příchodem recese a růstem nezaměstnanosti totiž bude docházet k nárůstu podílu problémových hypoték, ať už splácených s prodlením či nesplácených. Bankéři se budou muset častěji uchylovat k exekucím na majetek problémového dlužníka, v krajním případě zabavovat předmětnou nemovitost. Navíc budou čelit silnému propadu zájmu o hypotéky, a to navzdory vyhlíženému citelnému zlevnění hypoték. ČNB na svém mimořádném měnověpolitickém zasedání snížila základní úrokovou sazbu hned o půl procentního bodu, tedy nejvýrazněji za posledních více než jedenáct let.

Tržní úrokové sazby v důsledku klesají často na svá několikaletá minima, což znamená, že bankám zlevňují zdroje, jimiž poskytované hypotéky kryjí. To bankám umožní hypotéky zlevňovat. Nelze vyloučit, že průměrná sazba hypoték v ČR se ještě před koncem letošního roku ocitne pod svým historickým minimem z roku 2016 ve výši 1,77 procenta. Nárůst průměrné sazby hypoték, který nastal letos v únoru, z 2,36 na 2,42 procenta, byl na dlouho posledním.

Banky nyní půjdou citelně se sazbami dolů nejen proto, že jim zlevňuje financování hypotéky, ale také proto, že už nyní vnímají ochlazování zájmu o hypotéky. Češi se v rostoucí míře začínají obávat recese a s ní spojené ztráty zaměstnání a přehodnocují svůj záměr vzít si hypotéku. Banky tak musí své hypoteční produkty zlevnit, aby udržely při životě šanci, že klient si nakonec hypotéku přece jenom vezme.

Zejména při dramatičtějším průběhu nadcházející „koronavirové recese“ v ČR však nelze očekávat, že by přes výrazné zlevnění hypotéky nedošlo závažnému ochabnutí až zamrznutí trhu s nimi. Lidé nebudou ochotni dávat v době ekonomického útlumu horentní sumy za nemovitost a při nejistotě zaměstnání na sebe brát závazek splácení hypotéky.

Podle Kovandy tak poleví tlak na růst cen nemovitostí. Nemovitosti v méně atraktivních lokalitách, jakou jsou sídliště či periférie měst, budou zlevňovat. V atraktivních lokalitách je třeba počítat s cenovou stagnací. V důsledku tohoto ochlazení nemovitostního trhu by ČNB mohla ještě před koncem letošního roku uvolnit své regulace v oblasti hypoték. 

Čím závažnější koronavirová nákaza bude, tím výrazněji klesnou inflační očekávání. To proto, že když svět kvůli koronaviru vyhlíží možnou recesi, vyhlíží také opadnutí investic, citelný pokles zaměstnanosti, tedy i stagnaci, či dokonce mzdový pokles. Ve výhledu budou klesat nejen mzdy, tedy cena práce, ale i cena zboží či služeb. Národohospodářsky dojde k masivnímu převisu úspor nad investicemi, který stlačuje cenu úspor, tedy úrokovou sazbu.

Dalším dezinflačním faktorem je aktuální historický propad cen ropy. Americká lehká ropa přechodně zlevnila nejníže od roku 2003. Výrazně levnější ropa znamená silný dezinflační tlak, neboť cena ropy je obsažena v kdejakém produktu či službě. Pro českou ekonomiku je v prvním plánu zlevnění pohonných hmot pozitivním impulsem, ve druhém plánu jde však o varování. Jestliže klesá celosvětově poptávka po ropě, je to v současnosti znak blížící se recese, tedy toho že opadne zájem třeba i o český vývoz – třeba o auta vyráběná v Česku.

Ceny pohonných hmot přitom znatelně zlevňují a budou zlevňovat dále. K čemu ale bude propuštěnému zaměstnanci automobilky nebo třeba cestovní kanceláře to, že má levnější benzín nebo naftu? Jeho životní úroveň půjde navzdory levnější naftě či benzínu dolů. Když jej propustí, jeho životní úroveň se prostě zhorší. A nebude si moci dovolit hypotéku. Na to trh nyní sází. Protože přijde recese, míní trh, nebude ani takový zájem právě o hypotéky čili o investice do vlastního bydlení. Jelikož trh hledí dopředu, zlevňují tržní úroky už nyní. A v návaznosti na ně tedy zlevní i hypotéky.

Tržní úrokové sazby momentálně opravdu míří dramaticky dolů. U nás i v zahraničí. Rozpětí mezi dvanáctiměsíční sazbou tuzemského mezibankovního trhu PRIBOR a základní sazbou ČNB, čtrnáctidenní repo sazbou, je momentálně blízko svého minima za celé období od roku 2005. To je tím, že trh sází na to, že ČNB opět sníží své základní úrokové sazby.

Citelně klesají i tržní úrokové sazby, které jsou pro banky z hlediska stanovování ceny hypotéky ještě podstatnější než PRIBOR. Takzvané úrokové swapy, jejichž prostřednictvím se banky na trhu zajišťují proti možnému výkyvu sazeb, a od nichž výrazně odvíjejí ceny hypoték, se v těchto dnech kvůli koronaviru propadly na víceletá minima. Desetiletý úrokový swap spadl na minimum od přelomu let 2016 a 2017, ten pětiletý na minimum od roku 2017. Tehdy ale probíhal intervenční režim ČNB, případně dozníval jeho efekt. Intervenční režim uvolňováním měnových podmínek úrokové sazby v ekonomice „z definice“ stlačoval. Nyní tržní úroky klesají i bez intervenčního režimu. 

Kdo očekává, že koronavirus způsobí vážný ekonomický otřes, případně že se prohloubí ropné zlevnění, měl by ještě nějaký čas počkat. Pak totiž bude mít hypotéky ještě levnější než dnes.